8月5日，房天下副总裁司智做客中国高速公路交通广播《速度晚高峰》节目，就当下大众关心的北京房屋交易问题专业作答，支招买房。

　　如何规避购买二手房遇到的问题?

　　主持人：当我们去买卖二手房的时候，其实中间会出现很多的问题，那我们如何才能够规避掉买卖二手房的时候出现的一些问题纠纷呢?

　　司智：买卖二手房中间确实会碰到许多问题，其中的一个问题可能会是房源的真实情况，其实了解相关的房源情况，需要自己去做功课。很多购房者说我没有时间，没有精力去弄，我觉得买二手房这件事情就是要自己去跑，你一定要去一线真正地去走访，光听别人去说，信息肯定是不准确的。你想想看，你在网上买一件几百块的衣服，你都要去货比三家。像房子这么大件，一个人一辈子操作几百万的机会，其实并不多。可以说很多人一辈子就这么一次，那你在这上面还不多花点工夫去跑一跑?像是这些问题只要去看就可以简单规避掉。那么还有一些比较特殊的问题，比如说孩子要上学租房，你前面的户里面是有户口的，有前业主的户口，这些都属于风险所在。在去年前年都有类似这样的情况，就是因为并不知道之前有户口，这个户口迁出没有这么容易。所以像这些你可能事先要去派出所，要看要去查，要去想办法解决这些问题。但所有的问题你都可以上网去查，你可以上房天下网站，看我们的房天下百科。也可以跟有资深经验的中介去沟通，我想这个是可以解决问题的。

　　地铁房到底好不好?

　　主持人：很多人买房要买靠近地铁的房子，那这地铁房到底好不好?

　　司智：这个问题对咱们北京来说真是非常好的一个问题，也非常重要。因为从全世界来看，城市规模越大，人口越集中，地铁房就越是重要。像香港、纽约、东京这些地方，基本上紧邻地铁的房子，都会比周边的二手房均价要贵20%左右。为什么会这样?刚才我听到两个主持人一直在说交通，是吧?这堵那堵，你像我们现在一个年轻人，他上班的时间成本是非常高的。本来大家压力就很大，开车有的时候真的是挺痛苦的，时间成本太高了。我相信北京市将来的拥堵费，为了治理交通包括我们的停车费，将会是一个相对比较高的价格，所以说地铁房应该是非常值得大家去买的。但是大家买的时候，在北京一定要谨慎注意，买什么样的地铁房?这个也很重要，比如说你如果是买的第一代产品地铁房，比如像“一线国际”四惠那边，它是在十多年前造的，实际上当时是没有做防震措施的。

　　司智：地铁房，还有一个特点就是它的人群会比较复杂，所以房子本身的物业管理也很重要，所以大家去买地铁房时，第一，你一定要去买2010年以后造的地铁房。2010年以后的地铁用的是钢铁的二代、三代技术，可以规避掉噪音、振动这些对于居住来说非常致命的问题。第二，一定要选品牌开发商，物业要好，像万科西华府的房子就不错，因为它是万科的物业，那么像这样一个房子，它聚集的地铁、物业这两条优点，基本上就是值得大家是去下手的。我相信北京以后，会有越来越多的类似这样的房子出现，因为现在北京的地铁，估计还会有一倍的增量，在这个市场的规划中会有大量的车道用地出来，会有类似这样的房子，所以大家可以去选择这样的房子，同时要选物业好的，选品牌开发商。

　　高层带电梯的这样的房子怎么挑?

　　主持人：关于房子的高度问题，有高层带电梯的这样的房子怎么挑?司总给大家支支招。

　　司智：高层带电梯的房子是有点复杂，第一个就是说过去我们的工艺上面，一些老的房子它的防水、防晒都不行，那么稍微老一点的房子，大家在选择的时候顶层跟次顶层要规避。那么像一些噪音浮动，一般大概在底层间，再往上，会到十几层，那么大家买房的时候及也要小心这问题，十几层以上，如果是邻街非常吵，像十五、六层这样，可以尽量去规避。另外楼高跟电梯的数量也很重要，如果说楼是三十层高，而且它是筒子楼形式的，一梯有很多户，那就尽量选择矮一点的楼层，避免上班等电梯时间过久。

　　购买无证安置房 私下达成协议是否受法律保护?

　　主持人：有听众问，买房产证没有下来的安置房，跟房东私下达成的协议受到法律保护吗?万一过两天房子一涨价房主反悔了，这样子私下达成的协议，法律会支持吗?有这样的个案吗?

　　司智：这件事情，按照北京房价的涨幅来说，房主一定会反悔的。因为在过去几年中间，我们房天下接触过非常多类似这样的案例，反悔的可以说是绝大多数。在西四环附近，曾经有个类似的安置房案例，房本没有下来的情况下，买家与房主私下达成协议，在09年以总价70万左右，去买了一套90平的房子，但房本一直没下来，实际上这个协议是不受国家正式的保护的。之前也一直相安无事，一直到2014年左右，原房主忽然说，因为房本没有下来，以后可能就下不来了，所以房子我不卖给你了之前的协议是不成立的;考虑到通货膨胀以及这些年的利息，原房主说我给你100万，你把这个房子退出来。那这个买家就很抓狂，因为这个买家2009年买的这套房子，他完全没想到会这样。他在北京就再也没有再去想别的房子，那么从2009年到现在整个房价涨了多少?他再去一下负担这么高的成本，对他来说无疑是当头一棒，整个人生的轨迹可能都因此会被改变。所以像这样的情况，大家一定要非常非常的慎重。

　　主持人：还得按最靠谱的方式去做。

　　司智：对，这个要遵从国家正式的法律法规，不要试图去占一些小的便宜。因为很多人就是觉得安置房便宜，比市场价格低就想去这条路线，其实是走不通的。

来源：京华网